こんにちは、はじめて自宅や投資物件の売却となった時のために、売却の流れと注意点を書いていきたいと思います。急な売却などでもここは抑えておきたいポイントも書きたいと思いますので、お役に立てれば幸いです。

１．ご自宅の売却流れ
２．投資物件売却の流れ
３．売却で気を付けたいこと
４．早急に売却がしたいときは
５．売却に係る費用
６．契約から引渡しまでにやっておくこと

１．ご自宅の売却流れ
住替えや転勤、離婚や相続などで、ご自宅の売却をしなければならなくなったとき、どうやって売却をすればいいんだろうと思われる方もいると思います。
一番いいのは、知り合いで信頼の出来る不動産屋さんが居ることですが、皆様がそうでは無いと思いますので、流れを記載していきたいと思います。
①売却(予定含め)することとなった場合、売却査定を不動産会社に出してもらいます。今はインターネットでも一括査定があるのでこちらに頼んでもいいですし、不動産会社を何件か問い合わせ又は訪問して査定していただいてもいいです。どちらもメリットデメリットはありますが、この時点では査定書をいただくことが目的なので、一番いいと思った方法で取得してください。
②次に査定書を基に自分でもインターネット等を使って売却できそうな価格を確認します。成約出来そうな価格がなんとなく分かった時に、どこの不動産会社(担当者)に依頼しようかと考えます。売却は複数社に任せる方法もありますが、私個人的には１社に任せた方が良いと思っています。理由は複数社に任せると各社直客を探すことを専念してしまい、販売状況の確認が非常大変です。また、正確な数字を把握することが困難になる事、幅広く営業しているつもりが、幅狭くなっている可能性もあります。
③販売を任せる業者が決まったら媒介契約の締結です。専任媒介で任せる場合でもレインズの反響や一般サイトの販売状況を確認することはした方が良いと思います。また、一定期間過ぎたときの反響がいまいちである場合は、内見数や問い合わせ数など担当者と次の戦略を考えた方がいいかもしれません。
④購入申込み。申込が入り条件の合意が出来たら契約へ進みます。多くの方が住宅ローンを使用すると思うので、融資利用特約(本審査が否決の場合は白紙解約)が付くと思いますが、他にも価格や引渡し時期、手付金などの合意が必要です。
⑤．契約の締結。事前に契約書のひな形を見せてもらい一読しておくといいです。契約時は手付金の受領をし契約書、物件状況報告書、設備表等に記名押印します。ちょっとした雑談や購入者から質問等がある場合もあります。（近隣の方についてなど住んでいないとわからないことが多いです。）
⑥契約後、引渡しに向けて準備を進めます。引渡時(決済)に残代金の入金後、所有権の移転登記、抵当権抹消(抵当権が残っている場合)、お住いの設備や建築書類等及び鍵の引渡しを行うことになります。住宅ローンを組む場合は銀行で決済することが多いと思いますが、入金確認まで１時間～２時間程度かかることもあるので、雑談タイムとなります。だれか、おしゃべり好きがいると気が楽です。

２．投資物件の売却の流れ
基本的にはご自宅と投資物件の売却の流れに違いはないのですが、投資物件は入居者の属性と賃料が大きく影響してきます。自宅売却と違い、入居者居て購入を検討されるかたが多いので、特に区分の場合は入居者の転居(移転)が契約前に発生した時は注意が必要です。当然ですが、内装を自分で行った上で賃貸に出したい方や旧耐震な小さめワンルームを率先して買う方もいるので、投資物件としてどのように買主に捉えてもらうかを考える必要も出てくるかと思います。

３．売却時に気を付けたいこと
販売中はいいのですが、契約～決済までに必要な物は必ず出て来ます。なので、売却することが決まった場合はいくつか確認をした方がいいです。
①権利証(登記識別情報)が土地と建物両方あるか(区分や借地は除く)確認が必要です。紛失した場合は司法書士に権利証に代わるものを依頼します。発効までに１ヵ月程度かかると思います。
②住宅ローンが残っている場合、銀行へ残債等や契約後の流れを聞きます。特にフラット35など公庫融資を利用している場合、通常の銀行より時間が掛かる場合があるので気を付けましょう。ついでに、抵当権の削除をする場合の司法書士の指定が無いかを確認も念のためしておきましょう。
③住宅購入時の資料一式と鍵の本数の確認。紛失したものは契約前に不動産会社へ伝えましょう。通常は買主へ重要事項説明をする前に不動産業者から確認されますが、購入者とトラブルにならないように、ないものは無いと伝えたうえで契約していただくようにします。
④引渡し時は基本的に住宅設備以外は移転先に持っていくか撤去することが原則です。どうしても残したい場合などは販売前に担当と話をして、残地として残す旨販売資料に明記してもらいます。記載がないと後々トラブルになることもあります。

４．早急に売却したいときは
何かの事情で早急に売却をしたいときは買取業者を探してもらうことです。ただし、金額は通常の売却価格より７～8割程度まで落ちます。次の購入したい物件があるため早期売却したい、相続に時間がかかり相続税の支払い期限が迫っておりキャッシュがない、面倒であるなどの場合はいいかもしれません。ローン特約もつかないことが多いので、安全に早期売却が見込めます。
並行してレインズ等で販売をかけてもいいのですが、一般の場合はローン関係で白紙になる可能性と契約から決済までが１～2ヵ月程度かかることが多いです。

５．売却に係る費用
売却時の費用ですが、売買契約書に貼付する印紙、仲介手数料、抵当権があれば抹消費用、登記上の住所が違う場合、住所変更費用が発生します。他にも精算項目にはなりますが、固定資産税、管理修繕積立金、オーナーチェンジの場合、賃料や敷金の精算があります。基本は不動産業者が作成するので、間違っていないか確認してください。管理費修繕積立金は2ヵ月先までもらう(支払う)場合もあります。また、印鑑証明書の取得や住民票の取得代も数百円かかります。

６．契約から引渡しまでにやっておくこと
契約が終わり引渡し(決済)までの準備もあります。
１．抵当抹消手続き。特に抵当権抹消手続きは時間が多少かかるので、契約締結後、銀行に連絡して抵当権抹消までの流れを確認します。通常は契約書の写し等資料が欲しいと言われるので、予めＰＤＦ等仲介業者から貰っておくと楽です。また、代行してくれる仲介もいるので事前に確認しておくといいと思います。
２．引っ越し準備。室内の動産類(契約書に記載がない場合)をすべて移さなくてはいけないです。粗大ごみがある場合は決済日までに処分しておきましょう。特に戸建で玄関前の回収なら前日までの収集を依頼が必要です。
３．土地が絡んでいる場合、確定測量図の交付を条件にしている場合があります。業者に随時確認して、進捗と決済前に終わるか確認しましょう。また、前面道路が私道の場合、掘削承諾も取得することが条件になっていた場合は同様に進捗を確認しておきましょう。
４．取扱説明書と建築図書関係
権利証は決済日に司法書士へ評価証明書(原本)と併せて渡しますが、建築関係の書類と設備の取扱説明書(最近はネットに意向してますが)は物件のキッチンなど、分かるところにまとめて置いておきましょう。
５．印鑑証明書の取得と住民票
司法書士から本人確認のため、住民票と印鑑証明書の提示を求められると思いますので取得(3か月以内)が必要となります。
６．ライフラインの手続きと転送手続き
水道、ガス、電気の閉栓手続きと郵便の転送手続きを忘れずに行ってください。個人ならインターネットから手続きができます。ガスは基本的に立ち合いとなるので、事前に決済日前日までに立ち会うようにしましょう。

最後に開発や物上げによる立退きで売却するケースもありますが、その場合は状況は変わってくると思います。基本的に所有者の意にそぐわない形での売却は出来ないので、また、別の形で書いていけたらなと思っています。ここまで、長く読んでいただきありがとうございます。この記事が少しでもお役に立ったのであれば嬉しいです。では、また。