こんにちは～、現在、持家や相続等で土地や戸建、マンションを売却するにあたって売却するために確認しておきたい項目や売却方法・戦略などを書いていきたいと思います。細かい部分は物件ごとに違うのですが、大まかなことと押さえておきたいポイントを書いていきますので、これから売却を考えている方々の一助となれば幸いです。

１．売却するときの準備
２．売却査定は1社にしないで
３．査定もらっても物件の販売価格は自分で確認を
４．媒介依頼は専任がおすすめ
５．とりあえず少し高めで出してもOK
６．売出価格と成約価格は分けて考える

１．売却するときに準備
まずは、物件の売却をしようと思ったときに確認・準備しておきたいものですが、
一．権利証(登記識別情報通知書)です。
権利証は所有権移転する際に必ず必要となります。また、不動産業者に売却依頼するときに権利証があるか確認されるので準備しておいた方がいいです(識別番号は開けないでください)。権利証の紛失をしてしまった場合、費用は発生しますが、司法書士に依頼して権利証に代わる書類を用意いただく形となります。また、時間と費用が発生しますので、権利証の有無については必ず確認しておいてください。
二、購入時の図面です。
特に戸建の場合、分譲業者やハウスメーカーにしか資料がないため、購入時にもらっている建築書類があるか確認しておいたほうがいいです。途中リフォーム等で間取り変更しているようなら、その時の間取り図もあるといいです。分譲マンションの場合、建物によっては不動産業者で取得出来る場合もありますが、分譲時又は取得時に引き継いでいるものがあれば用意しておいた方がスムーズに進められます。
他にも細かいところで言うと、購入時の契約書類、謄本や公図、測量図、納税証明書や管理規約などもあります。

２．売却査定は１社にしないで
書類の確認・準備と同時にお住いの査定をしてもらうようにしましょう。その時に１社に限定しないようにしてください。１社になってしまうと価格を比較することが出来なくなります。不動産は場所・構造・築年数や広さなどによって価格に差がでます。分譲マンションでも階数や広さ間取りによって価格差が出てくるので、２社以上(３社はほしいところです)に査定をしてもらい、各社の価格を比較することをおススメします。不動産業者によって査定方法が違うので２，３社で大手と中小で比較して確認してもいいかもしれないです。

３．査定もらっても物件の販売価格は自分で確認を
査定が出てきたときに一番高い金額やお客様がいるからといった営業の言葉に惑わされないようにしてください。購入希望者がいるのでうちと専任媒介契約をといったことは日常的に不動産業者は言うことが多いです。一旦、査定額が出てきたら(または並行して)スーモやホームズでいくらくらいで周辺の物件は出ているか、マンションなら物件物件によっては売却目安を出しているサイトもあるので、ご自身で調べることが大事です。調べた結果と査定書を比べて、業者選びの活用や騙されないためツールとしてください。

4．媒介依頼は専任媒介がおすすめ
不動業者に販売を依頼するときに媒介契約を締結します。媒介は3種類あるのですが、私個人としては専任媒介をおススメしています。専任媒介のメリットは1社にのみ依頼しているので営業のやる気が違います(大手等で業務分担してるところは分かりませんが)。また、定期報告がくるので、現在の問い合わせ件数や内見希望数などがが分かるため、今後の販売戦略を考えるうえで必要となる情報がきます。専任媒介に限りませんが、担当者が付くことがほとんどのため、販売についても相談しやすくなることもメリットの一つです。デメリットですが、囲い込みを受ける可能性があることです。囲い込みは販売しているふりをして、業者からの問い合わせは実質クローズ状態にして、自社の直客だけに紹介することです。手数料を多くもらう(最大で売主３％、買主３％)ための方法ですが、ちょっと詐欺に近い方法だと思っています。また、媒介契約は通常最大の3か月を締結しますが、3か月間は原則契約を解除することが出来ないことです。締結したけど業者や営業とそりが合わないなどが起こってしまった場合、3か月の縛りが発生してしまうことで精神的な負担になるかもしれません。近い内容で専属専任媒介もあるのですが、専任媒介より売主にも業者にももう少し契約の縛りが厳しくなるものと思っていただければいいのかと思います。一般媒介は何度かやっている方やセミプロみたいな方(なかなかいませんが)にはメリットが多いかもしれないです。販売活動はしてくれますが、広告の義務や報告義務はないので。自分で業者に問い合わせ、販売状況の確認や戦略を立てて販売が出来るのであれば複数社に依頼出来る一般媒介はいいのかなと思います。

５．とりあえず少し高めで出してもOK
販売が決まって売出価格を決めるのですが、急ぎでなければ、当初は少し高めに出して様子をみても良いと思います。値下げは売れやすくなるのですが、反響が良いからと値上げすると問い合わせが減少しやすくなります。2週間程度様子をみて、値下げした方が良いか、現状のままで販売を続けるかを決めても遅くはないのではと思います。値下げしても、当初考えていた販売計画に戻すだけなので、時間に多少余裕があるなら少し高め設定でいいのかと思っています。また、結構びっくりするくらいの値下げで申し込んでくる方もいるので、問い合わせ等があるようでしたら少し高めで出しておいて、計画通りの金額で売却が決まれば、その戦略は成功になるのではと思います。

６．売出価格と成約価格は分けて考える
売出価格は売れたらいいなの気持ちで考え、成約は最低この価格でもは自分の中で決めておいてください。販売をしていると価格の値下げ条件や値段の交渉はあります。ひどいと購入の意思表示(申込書を出さない)すらしていないのに、金額が下がりませんかと話をもってくることもあります。自分の気持ちがぶれないためにも価格については分けて決めておいた方がいいです。最終的は売主が決めればいい話なので、予め決めていた金額よりも下回っても、他に条件がないなどがあれば決めてもいいですが、金額が一番交渉が入りやすいことなので契約に向けて進む前までは、成約価格はこの金額だと決めておくといいのではと思っています。

最後に不動産は同じものが無いものではありますが、ある程度、金額の相場はあります。売れる時期や金利の変動、政治等によっても売れる金額は変わってくるものではあります。売却しなければいけない状況(早く売りたい、高く売りたいなど)にもよりますが、出来るだけ高く売るためには、売主としてある程度は調べることが必要になってくるのかなと思っています。そこで大事なので戦略を立てることだと思いますので、今回の記事が少しでもお役に立ったのであれば幸いです。ここまでお読みいただきありがとうございます。では、また。