044 不動産仲介手数料について

こんにちは、今回は不動産の仲介手数料について書いていきたいと思います。原則から実際の対応をお伝え出来ればと思いますので、読んでいただいたかのお役に立てれば幸いです。

１．仲介手数料とは
不動産仲介の報酬として発生するのが仲介手数料です。賃貸でも売買でも取引成立時に報酬として仲介手数料を受領することが出来るようになります。具体的には、賃貸ならお部屋探しから案内、契約手続き(契約締結)後となります。購入なら物件探しから案内、融資利用の確認、購入条件交渉、契約締結、決済(引渡し)後、売却なら販売物件調査、お客様紹介、内見、購入者との交渉仲介、契約締結、決済までのサポート後に発生する費用となります。仲介手数料の上限は業法で定められているため、上限を超えて仲介手数料を受領することは出来ないこととなっています。

2．賃貸の仲介手数料
賃貸仲介の手数料上限が1か月分の賃料＋税金と定められており、契約締結時に請求されることが多いかと思います。不動産会社によっては仲介手数料半額等を店舗広告等で宣伝している会社もいますが、手数料のみで運営している会社で半額を宣伝しているケースは少ないのかなと思います。実際半額でも大丈夫な不動産屋さんは、自社管理している物件を率先して埋めたい場合、広告料が出る物件の紹介をして手数料分を補っている会社などです。一部の地域や建物を除いて空室が出やすい傾向になってきているので、オーナー様としても広告料を出しても早く入ってもらいたい現状はあるのかなと思います。賃貸仲介はクローズで募集しているところも多くあるので、探す時にはスーモやホームズの検索や仲介会社のHP等で探すといいのかなと思います。
オーナー様からの業務委託や広告宣伝費については別の機会に話が出来ればと思います。(仲介手数料ではないので)

３．売買の仲介手数料
売買の仲介手数料は現行制度では、800万以下の物件については一律33万円(税込)が上限報酬となっております。800万円を超える物件については、３％＋6万円＋消費税が上限報酬となっており,5,000万円の物件で例を出すと、以下の計算となります。
5,000×3＝150
150＋6＝156
156×10％＝171.6万円となります。
競争が激しい場所や資産替えで取引が複数回ある場合などは手数料が割り引かれたりするケースもあります。また、都心部では仲介の競争が激しく、大手不動産会社でも半額を宣伝しているケースを良く見かけます。
半額に気を取られてしまうと思うのですが、気を付けたい点も書いていきます。まずは、物件購入についてですが、すべての物件を紹介等してくれているかです。報酬が減る分、売側からの手数料を狙うことで手数料の総額を増やす考えの場合があります。回りくどい説明や誘導を行い、売主から手数料の出る物件を積極的に紹介をして、本当にいい物件(条件に合う物件)を紹介しないケースもあります。売り物件に関しては、囲い込みの恐れがあります。レインズには登録だけしておき(表向きで業法違反にならないように)、業者からの問い合わせには濁す話し方(話が入っているなど)をする業者は中小から大手仲介までいまだに多数存在しています。話が入っていると聞くとお客様の紹介件数は激減します。話がある＝買付等契約に向けて進めていることになるからです。購入希望のお客様に紹介するにも失礼になりますからね。

４．売買仲介手数料の３％＋6万の6万って何
正規手数料(上限)の6万円が後付けのように記載がありますが、この6万円について書いていきたいと思います。元々、報酬は物件価格～200万円以下は５％、物件価格～400万円以下は～４％＋2万、物件価格３％＋6万円と業法で決まっているのですが、これは簡易計算式となっているためです。5000万円の物件(消費税は考慮しない)で計算してみます。
簡易計算の場合
5000×3％＝150万円
150＋6＝156万円となります。
本来の計算式の場合
200×５％＝10万円
200×４％＝8万円
4600×３％＝138万円
10＋8＋138＝156万円となります。
このように＋6万円は後付けのように見えますが、計算式を簡略化しただけなのです。6万円については説明出来ない営業もいますが、あまりいじめないで上げてくださいね。

最後に仲介手数料は仲介を主として行っている会社ではこの収入がすべてになります。払う方(お客様の立場)としては物件価格の３％はかなり大きな諸経費となってきてしまうのも事実でありますが、不動産会社へその費用を払ったとしても利があるのであれば支払えばいいのかなとも思います。当然のように払うのではなく、信頼や信用と安心して業務をこなしてもらい最後まで補助をしてくれるのであれば、３％って価値はあると私自身感じているところです。最終的には不動産会社とお客様との話にななってきますが、最初から最後まで丁寧かつ誠実に任せられる業者ならその分の価値はありますが、適当にこなしている業者にはないのかなとも思っているところです。その判断はお客様に委ねることになりますが、紹介物件や対応方法(接客対応ではなく)、お客様に誠実に向き合っているかなどを見ると参考になるのではないかと思います。この記事が参考になってくれれば幸いです。では、また。