こんにちは、賃貸でも売買でも不動産契約の前に不動産会社から重要事項説明書の説明があるのですが、そもそも何のためにやっているかについて書いていきたいと思います。本記事が読んでいただいた方の参考になれば嬉しいです。

１．重要事項説明書とは
２．説明がなかった場合はどうなる
３．直接取引でも重要事項説明書は必要か
４．重要事項説明書の内容

１．重要事項説明書とは
重要事項説明書は宅建業法35条に記載があり、宅建業者が買主に対して契約前に重要事項の説明を義務化しているものです。重要事項は契約する前に購入して大丈夫かを最終判断してもらうもので、売買でも賃貸でも契約前には重要事項説明書を交付の上、宅地建物取引士の国家資格有資格者が説明をしなければならないこととなっています。書面には専門用語も多く出てくるため、説明を受けているときに分からないことはすべて聞いた方がいいと思います。特に売買は金額も大きく、融資を組んで買う方が多いと思うので、多少時間が掛かっても内容の理解が必要です。ちなみに分からないままサインしてしまうと、法的には理解したと判断される可能性が高いので、後々を考えてもしっかりと把握することをお勧めします。

２．説明がなかった場合はどうなる
重要事項の説明がなかった場合は宅地建物取引業法３５条の違反となり、該当業者は免許権者(都道府県知事又は国土交通大臣)より処罰を受けます(説明していないことが知られた場合)。業法違反の中でも重い罰となるためこの辺りを省く業者は少ないように見受けられますが、内内や外国人向けに販売しているところはしっかりと説明しているか怪しいです。気を付けたいのは重要事項説明をしていない場合は宅建業者が悪いってだけで、契約をしてしまった場合でも契約は有効になります。

３．直接契約でも重要事項説明は必要か
上記に記載した通り、重要事項説明は宅建業者に説明義務があるものなので、個人間の取引では重要事項説明はありません。また、宅建業者が買主への説明義務があるものなので、直接宅建業者に売却(仲介業者を通さず)する場合も重要事項説明はありません。

４．重要事項説明書の内容
重要事項説明書内容は物件ごとと賃貸と売買で違いますが、売買の項目としては、宅建業者の情報、登記記録、都市計画法、建築基準法、ライフライン関係、完成物件か未完成物件か、権利関係、建物状況、建築確認・検査済証の有無、災害区域、ハザード、アスベスト状況、耐震、住宅性能評価、売買代金等について、契約解除について、損害賠償や違約金について、手付金や保全義務について、金銭の貸借(住宅ローン)について、担保責任・担保責任の履行について、割賦販売、契約不適合の修補請求、その他、売買契約の特約条項などが記載されています。
賃貸は宅建業者情報、登記記録、法令の制限、ライフライン、未完成なら建物工事完了時の形状など、建物状況調査結果の概要、設備状況、災害区域、ハザードマップ、アスベスト、耐震、借賃関係、契約解除、損害賠償、預り金の保全、契約期間、用途制限、管理関係、その他重要事項、売買契約書の特約事項記載があります。
とても項目が多く、説明だけでも1時間から２時間程度かかるのが普通です。出来る事なら事前にメール等で送ってもらい分からないところはメモしてもらうか、オンラインでも出来るので契約直前ではなく数日前に行ってほしいとお伝えしても良いと思います。

最後に、重要事項説明は契約をする上での大事な事項ですが、宅建士であれば説明が可能となっています。あぶない会社だと重説の時だけ登場する臨時宅建士だけ雇っているところもありました。業法上１事業所(１店舗)ごとに５人に１人は宅建士の資格を有していないといけないのですが、免許権者は実際にそこまでの確認(業者数が多すぎて管理できてない？)が出来ていないと思ってます。違法ですが免許借りをしている会社もそこそこいます。そういった会社を避けるための目安としては、営業担当が重説や契約書の宅建業者の宅建士欄に記載されているかを確認することや営業の上席であることを確認する必要はあると思います。規模の大きい会社は、契約部署などがあるため営業と宅建士が分かれていることは普通にありますが。今回の記事が何かのお役に立てば幸いです。では、また。