こんにちは～。今日はマイホーム(戸建)用の土地購入について書いていきます。土地を先に取得してからプランを入れるのか、建物プランを入れて土地を探すのかで土地の面積等は変わってきますが、今回は土地を購入時に気を付けたいポイントを書いていきます。
ポイント
１．土地上に建物は建っているか
２．境界(隣地との境界線)は確認されているか
３．前面道路の所有者は
４．ライフラインの状況は
５．都市計画内容の把握
６．自治体について
１．土地上に建物は建っているか
検討する土地に建物が建っている場合の気を付けたいポイントですが、引渡し条件がどうなっているか。地中埋設物があった場合の費用負担は売主負担か買主負担かです。
引渡し条件は現状のまま引渡しなのか、建物を解体して更地にして引渡しを受けるのかで大分費用負担が変わってきます。現況のまま引渡しだと、建物解体前にアスベストが含まれているか検査(資格のあるかたで)を行うことが義務となっており、アスベスト含有があった場合、アスベストの除去工事を行った後で解体となります。その分費用が大分(2倍近く)上がります。出来れば売主側で解体を行っていただくことがベストかと思います。
地中埋設物について、解体後、以前の建物の残骸や不法投棄されたものが出てくるケースもあります。
地中埋設物が出てきた場合の費用はどちらが持つのかを確認する必要があります。埋設物の量にもよりますが戸建て用地(100㎡程度)で20～30万以上はかかるかと思います。
２．境界は確認されているか
隣地(道路含む)との境界は専門家(土地家屋調査士)によって確認がされているかを知っておく必要があります。測量士が経緯度から対象地の面積を出して各隣地所有者と境界部分の確認し、所有者同士で確認(承認)後サインをして境界確定となります。メリットは後々のトラブル防止と建築する際のポイントが分かる点になります。所有者でないと確定測量は出来ないので、購入時に引き渡しまでに確定測量をしていただくといいと思います。
３．前面道路の所有者について
前面道路の持ち主はだれか確認しておく必要があります。公共の道路であれば問題はないのですが、個人(法人)で所有している場合には確認が必要です。自分所有又は近隣の方と共有で持っている場合も問題はございませんが、気を付けなければいけないのは、地主さんや相続によって所有者が一人で持っている場合です。
その場合、所有権移転(決済)の時期までに通行及び掘削の承諾を取得する必要があります。未取得の場合、建築に影響が出る場合があります。前面道路所有者から承諾をもらえないと業者が工事をしてくれないことがあるからです。(今はライフライン引き込みについては緩和されてますが)
また、前面道路を共有で持っている場合、道路内の配管が壊れた場合の費用負担(各共有者で出すことが多いです)はどうなっているかも確認が必要です。
４．ライフラインの状況は
ライフライン(水道、ガス、電気)についての引き込み状況又は前面道路に入っているか確認が必要です。都市部であれば水道と電気については問題ないと思います。建物が建っていたのであれば、その建物使用していれば同じものが使えますが、ガスがプロパンガスの場合はのちの費用が変わってくるので確認は必要かと思います。都市ガスと違いプロパンガスはガス屋さんとの契約が必要になるので大分割高にはなります。(その代わりに高出力の場合が多いです)
５．都市計画内容の把握
対象地はどのような制限がかかっているかを確認する必要があります。最寄りの役所又はインターネット(大まかに)確認が出来ます。現地周辺に建物が建っていれば、同じ規模位なら建てられると推測は出来ますが、建物の仕様や規模、地区計画などの規制、建築協定など建物を建てるのに必要なので、調べておいた方がいいと思います。また、都市計画図が各市町村で作成されているので見ておくといいです。近年大雨の降ることがあるため、洪水等が気になる場合にはハザードマップもありますので併せて確認するといいのではないでしょうか。
６．自治体について
自治体について、自治会費や自治会の決まりことがあれば必要に応じて確認する必要があります。土地は自分の所有物ですが、山奥の小屋でもない限り、地域コミュニティは災害時などに必要となってくるのでルールがあれば守る必要があります。また、ゴミの収集や掃除当番等決まっている地域もあるので確認はしておいた方がいいと思います。
最後に、6項目ほど書かせていただきましたが、土地を探す時は不動産業者さんに依頼する方がほとんどかと思います。事前に確認してほしい旨伝えれば、大抵の業者さんは確認してくれます。また、宅建業者が売主の物件であれば基本的には問題ないと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。では、また次回。
