こんにちは～、都内不動産営業10年の経験をもとに囲い込み営業の見抜き方を書いていきます。囲い込み営業でよくあるのが、専任媒介契約した後に、他業者からの問い合わせの受付をしないことです。簡単に言うと売主側と買主側の両方から手数料(報酬)をもらいたいため、自社のみでお客様を見つける事です。

１．囲い込み営業の見抜き方
２．囲い込み営業はなぜダメなのか
３．囲い込みを防止する方法

１．囲い込み営業の見抜き方
囲い込み営業は1社のみが独占している状況なので、ポータルサイトへの広告、定期報告の内容、内見に来る業者などから推測することができます。ポータルサイトスーモ、ホームズ、アットホーム等で掲載の有無とどの業者から出ているか確認します。また、定期報告は何件の問い合わせがあったかなど報告があるので、直客以外の問い合わせがしっかりとあるか確認します。最後が大事で、案内してくれる方が媒介をお願いしている業者だけではないかも確認が必要です。媒介をお願いしている業者しか来ない場合は、ちょっと怪しいかなと思います。

２．囲い込み営業はなぜダメなのか
結論からすると、早期に売却出来れば囲い込みでもいいとは思います。しかし、都内だけでも不動産業者数が約13万社(登録者数)ほどあるので、その中でも半数でも6万社は売買を行っていると考えれば、1社よりもより多くの会社に紹介してもらった方が成約するスピードが速くなります。よくあるパターンは、1、２ヵ月売れずに反響がないので価格を下げましょうと提案して、買取業者に安く卸したりするケースがあります。買取が悪いわけではなく、早期売却でなければ買取でなくてもいいのかと思います。

３．囲い込みを防止する方法
レインズに掲載されているかまずは確認することです。レインズ掲載した時に登録証明書の発行があるのでもらうようにしましょう。専任媒介の場合、レインズ登録は義務なので恐らく登録はされていると思いますが、問い合わせが入った場合に購入希望がいるなどと嘘をつく業者もいます。内見で媒介をお願いしている業者しか来ない場合や他からの問い合わせが少ないなどの報告があった場合は、近隣の業者にお願い(説明の上)して紹介可能か確認してもらっても良いかもしれません。(販売条件が悪すぎない場合は問い合わせは来ます)

最後に10年位まえに比べれば囲い込みをする業者も減ってはいますが、一定数存在しています。某大手会社は業界でも囲い込みすることで有名でした。私も土地の紹介でお客様の購入申込書を流したのですが、回答が2週間はかかる？と変なことを言われ、お客様に迷惑が掛かると思ったので直接やり取りしていいから、その分価格を下げるよう交渉してくれと言ったら、即日、了承の連絡が来たことがありました。囲い込みで損をしないようにご自身の資産は守れるようにすることが大切です。最後まで読んでいただきありがとうございます。では、また。